北京楼市,正在抛弃刚需!

来源:http://www.mahederetena.com 时间:11-19 01:33:04

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北京楼市,出现异动!

本来以为,今年北京土拍市场出现不限价地块,已经足够劲爆。

没想到,北京连上车门槛也开始偷偷地提高了。

怎么回事?

其实,源于前几天北京规自委挂出的一宗限竞房地块,这宗地块具体位于东坝,紧靠地铁 3 号线楼梓庄桥西站,位置还是不错的。

但值得注意的是,这次挂牌公告的内容,与以往限竞房挂牌文件中的规定,出现了微妙的变化:

" 套型面积 "变为了" 套内面积 ",这是北京市首次针对限竞房面积做出的调整。

一字之差,影响极大。

为什么?

首先,你得知道北京限竞房的基本情况。

了解北京楼市的人应该清楚,限竞房是政府严控房价的产物,它和普通商品房主要有两个区别:一是限房价,二是限面积。

限房价不难理解,就是开发商拿地的时候,政府已经把项目的销售均价和最高售价提前锁死。

限面积,主要针对刚需,也就是面积在 90㎡以下的房源数量,要占到整个项目房源数量的 70% 以上。这里的面积指的就是套型面积,也就是户型图上的面积。

这个规定,在 2006 年政府出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中就提到过,俗称7090 政策,一直沿用到现在。

所以,近几年我们都能看到,北京市场主流的户型基本上都是89㎡三房,这里的 89㎡就是套型面积。当然,大户型也有,只是市场占比并不多,大概30%以下。

那么具体会有什么影响?

第一,就是户型面积变大,限竞房开始面向改善群体。

我们去看房的时候,销售通常会介绍一个指标:得房率。

以 100㎡户型为例,90% 得房率,套内面积就是 90㎡;得房率 80%,就是套内面积 80㎡,以此类推。

如果反过来倒推,限竞房的套内面积是90㎡,按照市场主流得房率 78% 计算,那么套型面积就要达到115㎡,如果开发商给的得房率更低,那套型面积就会更大。

所以,这就意味着东坝地块项目,115㎡(或更大面积)以下的户型会占到所有房源的 70% 以上,而且按照开发商的习惯,房子能做大就绝对不会做小,改善型房源会因此增加。

第二,购房门槛提高,直接影响购房者的钱包。

对于购房者而言,房子面积变大了,买房成本自然也就提高了。

总价方面,如果按 5 万 /㎡算,原来买一套 90㎡的房子总价为450 万;现在房子变成了 115㎡,总价为575 万。

所以,由于面积变大,总价提高,原来属于普通住宅的房子,现在可能属于非普通住宅,而两者的首付和月供是不一样的。

原来买一套 90㎡的房子,首付 35% 需要157.5 万,月供15524 元;现在买一套 115㎡的房子,首付四成变为230 万,月供也提高到18310 元。如果是二套,首付更是相差20%。

税费方面,按照规定,90 平以下,首套契税 1%,90 平到 140 平住宅,首套契税 1.5%。也就是说,原来只需要4.5 万的税费,现在要掏8.6 万的税费 .

一字之差,总价多了 125 万,首付多了 70 多万,月供多了近 3000 元,税费多了 4 万多。

当然,从目前来看,这样的新规只出现在东坝这块地上,对市场的影响微乎其微。

但是,如果以后出让的限竞房地块都采用新规,那么北京楼市将会发生翻天覆地的变化。

实际上,今年以来,北京土地市场一个明显的变化就是,限竞房地块的供应减少。截至目前只有6 宗,而 2019 年有21 宗,2018 年有41 宗,2017 年有44 宗。

与此同时,限竞房的供应也开始明显减少,今年 1-10 月市场占比已经下降至62%,预计明年这一数字将降至30%-40%,不限价住宅将成为市场主流。

而网签数量则提高到2.38 万套,市场占比达到63%,刚需上车的机会越来越少。

此外,今年北京不限价地块也重出江湖,地价越拍越高,如果再加上现在 7090 政策的改变,北京楼市的目的已经很明显:抛弃刚需,拥抱改善。

当然,也可能是为了减少因为限价导致的房屋质量问题,降低维权概率。

看到这里,也许有人会说:现在市面上,限竞房小面积的一二房户型还有在买呢,实在不行买二手房也行吧。

的确,现在北京的限竞房确实有不少项目在卖小面积的一二房户型,但我刚才也说了,主流还是 89㎡三房,而且在新房越来越贵的情况下,你能轻易在二手房业主身上薅羊毛吗?

所以,北京的刚需们,还是珍惜眼前的机会,能趁早上车就趁早上车吧。

毕竟,天子脚下,有房的才是大爷。

部分资料来源:米宅北京、大伟看楼市


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