抛售 231 亿物业资产换仓回血?绿地回应:正常销售

来源:http://www.mahederetena.com 时间:11-18 15:30:01

绿地集团拟出售上海和江苏两地多个项目,涉及金额高达 231 亿元。

风云地产界

撰文 / 廖凯

近日,据第一财经报道,绿地集团一次性上架了长三角区域 14 个项目 27 处物业资产,涉及金额 231 亿元。

绿地内部人士对风云地产界(微信公号:fydcj888)表示,绿地商办大多以销售为主,年底的确比较集中,其实是正常的销售推进,并不是外界理解的打包资产抛售,是一个正常的项目行为。

不过,今年以来," 三道红线 " 的融资新规出台," 降负债、去杠杆 " 成为房地产企业的重要任务之一。作为头部企业的绿地集团,似乎并不太成功。

231 亿元物业资产上架

11 月 16 日,据第一财经报道,其记者拿到一份绿地集团商办项目推荐书,绿地集团拟通过整栋销售、股权交易等方式出售上海和江苏两地项目,共包含了 14 个项目 27 个物业,资产价值总计约为 231 亿元。

绿地集团此次出售的物业包含了成熟商圈物业、地铁盖上综合体、商业改造体、在建物业等。囊括了苏州绿地中心、绿地国创大厦、青浦绿地中心、绿地柒彩里等多个项目。

苏州绿地中心

据了解,青浦绿地中心是集商业、酒店、商办和住宅等业态为一体的地铁上盖项目,项目是坐拥青浦最高的 180 米地标型建筑。苏州绿地中心是苏州市一座超高层地标式摩天大楼,设计总高度 358 米,建成后将刷新环太湖天际线,成为环太湖第一高楼。

如此大规模的出售商办项目资产,并且主要集中在长三角区域,实属罕见。

对于此次出售资产的举措,绿地方面对外界回应表示,出售物业是公司经营的常态,建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

知名地产分析师严跃进表示,绿地集团作为复合型房企,近两年来传统住宅业务表现较弱,此次通过出售一些并不看好的资产,回笼资金,可以投资新的项目。本质上来讲呢,绿地集团还是这个属于比较稳健的,这种转让也有助于后续寻找新的一些投资机会。

商办项目的进与退

绿地集团今年出售的商办项目并不少,并不是第一次选择以这样的形式回笼资金。

今年 1 月,绿地集团就曾以 75 亿抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券,缓解资金状况。5 月 29 日,又以 48.54 亿元的出售了绿地外滩中心 T2 幢办公楼及地下产权停车位项目给上海银行。

此次集中推介出售多个长三角项目,于绿地集团而言,资产组合调整可能性较大。

据观点地产统计,绿地控股每年新增商办比例在 20% 左右,每月新增地产项目里,50% 以上的拿地属于商住项目。今年 4 月新增的 9 个项目,就有 7 个属于商住或办公项目。

11 月 5 日,绿地又在江西南昌拿下两宗商办项目,对于商办资产的持有并未停止。10 天后,绿地集团对外宣布南昌贸易港综合体及产业园项目启动,总投资约 120 亿元。

绿地集团在三季度财报中曾表示,将继续围绕长三角等重点区域、以及省会等核心城市拓地。

财报数据显示,绿地集团在三季度共获取项目 18 个,权益土地面积 480 万平方米,权益计容建筑面积 950 万平方米,权益土地款 365 亿元。截至三季度末,绿地集团累计获取项目 77 个,权益土地款 731 亿元,扩张趋势明显。

有业内人士指出,相比商业地产持有与散售模式来说,整售模式可以加快资金的回流。

绿地集团在建设商办项目中,自持也并不是其操作方式。有数据显示,绿地集团在 2019 年地产业务的结转收入中,其租金收入占比不足 1%,自持物业非常少。

不过今年大幅度的对外投资,让绿地集团的资金变得紧张。绿地集团在三季度报指出,随着绿地投资活动、筹资活动产生的现金流量净额同时缩水,绿地的现金及现金等价物净增加额扩大至负 91.48 亿元,需要及时回血,保证资金的流动性。

销售增长乏力," 三道红线 " 全踩

值得注意的是,绿地集团大规模出售商办资产的背后,其扩张势头虽然不减,但增长显著放缓,债务困局明显。

受疫情开局影响,绿地没有公开今年销售目标,不过其董事长张玉良在今年年初曾表示,2020 年绿地的内部销售目标将在 2019 年 4000 亿元基础上有一定提升。

去年绿地集团未能完成目标,最终仅实现了销售额 3880 亿元。

绿地集团三季度财报显示,累计实现营业收入 3209 亿元,同比增长 9%,实现利润总额 228 亿元,同比增长 2.5%,三季度累计实现合同销售金额 2179 亿元。

目前来看,如果按照今年 4000 亿元目标,绿地集团前三季度仅完成目标 54.47%。按照 2019 年全年 3880 亿元来计算,仅完成去年的 56.15%。

虽然经营改善向好,但绿地集团今年销售业绩缩水,增长乏力明显。在销售不顺下,绿地集团的现金流量净额三季度仅录得 50.04 亿元,同比减少 45.17%。

现金流量净额减少,并未缩减对外投资的绿地集团,今年债务规模变化不大。

" 三道红线 " 刚出现时,绿地集团是为数不多的全部踩线的房企之一。在融资新规的压力下,绿地集团在降负债、巩固资金链等财务方面的改善也并不明显。

三季度报数据显示,绿地集团的前三季度利息费用从 36.63 亿元上升至 40.42 亿元。截至 9 月底,绿地集团短期借款为 299.46 亿元,一年内到期的非流动负债为 730.37 亿元,长期借款 1806.75 亿元,应付债券为 400.09 亿元。

截至 9 月底,兴业证券研报数据显示,绿地集团剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比为 82.4%、187% 和 0.78," 三道红线 " 仍然全踩。

新规下,仍面临高额债务的绿地集团,近期借款发债频率不减。

11 月 13 日,绿地集团公告显示,向大股东格林兰再借款 1.9 亿元,年利率为 5.7%。11 月 3 日和 11 月 11 日,绿地集团又分别通过了 180 亿元和 170 亿元的小公募债券,分别用于偿还今年年底和明年到期的八笔债券,合计 349.98 亿元。有消息显示,绿地集团还计划在 12 月发行至多 30 亿元的公司债券融资。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对风云地产界表示," 三道红线 " 下,绿地全面踩线,未来融资受限。近期绿地出现讨债风波,一定程度上展现出其资金压力较大,需要出售资产加强自身的现金流。

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责任编辑:逯文云


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